A Prefeitura de Cuiabá deu início a uma ampla reformulação na política de cobrança do Imposto Predial e Territorial Urabano (IPTU) ao encaminhar à Câmara Municipal um projeto de lei que muda os critérios de cálculo do tributo e abre caminho para a atualização dos valores cobrados sobre imóveis urbanos. Caso seja aprovado, o novo modelo passa a valer a partir de 2026 e deve alterar de forma significativa a forma como o tributo é definido na capital.
A proposta rompe com referências consideradas defasadas e autoriza o município a revisar a base de cálculo do IPTU com base em parâmetros técnicos ligados à realidade do mercado imobiliário. O valor do imposto passaria a refletir com mais precisão o valor venal do imóvel, obtido a partir da soma do terreno com a edificação, levando em conta fatores como padrão construtivo, localização, infraestrutura disponível, área construída, idade do imóvel e custos médios da construção civil.
Pelo texto, a atualização completa da base de cálculo poderá ocorrer de forma periódica, respeitando um intervalo mínimo de três anos. Nos anos intermediários, eventuais reajustes ficariam limitados à inflação oficial, o que cria uma previsibilidade maior para o contribuinte. A legislação também autoriza que essas revisões sejam feitas por ato do Executivo, desde que observados os critérios estabelecidos em lei.
Para reduzir o impacto financeiro sobre os proprietários, o projeto prevê instrumentos de moderação, como a possibilidade de fixação de limites anuais de reajuste e a concessão de descontos para contribuintes que mantêm o imposto em dia. As regras de isenção também são revistas, com ampliação da proteção para imóveis residenciais de menor valor utilizados como única moradia do proprietário.
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Em contrapartida, benefícios concedidos a grupos específicos passam a ter exigências mais restritivas. Isenções voltadas a idosos, aposentados, viúvos e pessoas com deficiência passam a depender de critérios como renda máxima e valor do imóvel, o que tende a reduzir o alcance desses benefícios em relação ao modelo atual.
Outro ponto sensível da proposta é a separação definitiva entre a cobrança do IPTU e a regularidade urbanística do imóvel. Pelo novo desenho, pendências relacionadas a licenciamento ou regularização da construção deixam de interferir na incidência do imposto. Mesmo imóveis ainda não regularizados continuarão sujeitos à tributação, o que representa uma mudança relevante na relação entre fiscalização urbana e arrecadação.
Para sustentar tecnicamente o novo sistema, o projeto prevê a criação de instâncias administrativas especializadas para revisar cadastros imobiliários, corrigir distorções e analisar casos considerados desproporcionais. Essas estruturas serão compostas por servidores da área tributária, com possibilidade de participação de outros setores da administração municipal, conforme regulamentação futura.
A proposta enviada à Câmara não se limita ao IPTU. O texto também promove ajustes no Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), adequando a legislação municipal a decisões recentes do Supremo Tribunal Federal. Entre as mudanças está a redefinição da imunidade tributária na integralização de capital social, que passa a valer apenas até o limite do capital efetivamente declarado.
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Com o envio do projeto, a Prefeitura inicia um debate que deve mobilizar o Legislativo, o setor imobiliário e os contribuintes, já que a nova metodologia pode alterar de forma estrutural a cobrança de impostos sobre imóveis em Cuiabá.
